Op 7 juni 2018 werd in het Belgisch Staatsblad het decreet houdende de wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht, en houdende de wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid gepubliceerd dat werd aangenomen door het Vlaams Parlement op 4 mei 2018.
Het sociaal beheersrecht is een bijzonder instrument van het Vlaamse woonbeleid. Dit instrument geeft het recht aan de initiatiefnemer om ongeschikte en onbewoonbare woningen, die de woningbezitter niet tijdig herstelt, in beheer te nemen en zelf de nodige renovatiewerken te laten uitvoeren en de woning vervolgens voor minstens negen jaar te verhuren als sociale huurwoning. Daarnaast kunnen ook leegstaande woningen die in orde zijn in beheer worden genomen om als sociale huurwoning te worden verhuurd.
De opzet van dit instrument is enerzijds om de woningkwaliteit te verbeteren en anderzijds om het aanbod aan betaalbare woningen te verhogen. Al via het decreet van 15 juli 1997 werd dit sociaal beheersrecht gecreëerd maar er werd tot op heden van dit instrument amper gebruik gemaakt.
Het toepassingsgebied van het decreet wordt vooreerst verruimd tot leegstaande woningen die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen en verwaarloosde woningen. Het loutere feit van inventarisatie van de woning is voldoende (ongeacht de toestand van de woning). De mogelijkheid om een woning in sociaal beheer te nemen vloeit voort uit de vaststelling dat een woning gedurende minstens twee jaar is opgenomen in het leegstandsregister, het register van verwaarlozing of de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen.
Vervolgens wordt enkel de gemeente nog als initiatiefnemer bevoegd om het sociaal beheer in werking te stellen. Ze zijn als het ware de centrale speler in het lokale woonbeleid en nemen in het kader daarvan de nodige maatregelen om de woningkwaliteit te bewaken en te verbeteren. Zo zal ook het recht van voorkoop in de Vlaamse Wooncode worden aangepast zodat dit exclusief toekomt aan de gemeente. De OCMW’s worden op termijn geïntegreerd in de gemeente en het Vlaams Woningfonds, de sociale huisvestigingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren spelen slechts een rol bij de effectieve uitwerking van het sociaal beheersrecht.
De gemeente deelt aan de woningbezitter zijn voornemen mee om de woning in sociaal beheer te nemen. De gemeente vraagt bijkomend aan de woningbezitter om zijn bemerkingen over te maken binnen een termijn van één maand. Daarnaast wordt een uitdrukkelijke hoorplicht voorzien zodat de rechten van de woningbezitter voldoende gewaarborgd worden. Na het verstrijken van de termijn van één maand of de mondelinge hoorzitting, neemt de gemeente een gemotiveerde beslissing: ofwel beslist de gemeente om de woning in sociaal beheer te nemen, ofwel beslist ze om dit niet te doen. De gemeente dient deze gemotiveerde beslissing binnen een termijn van zes maanden bekend te maken. Tegen de beslissing tot vestiging van het sociaal beheersrecht en tegen de uitoefening ervan kan de woningbezitter beroep instellen bij de Vlaamse Regering. Het beroep heeft echter geen schorsende werking.
Als houder van het sociaal beheersrecht wordt de gemeente gemachtigd om renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Zo zal de gemeente verplicht zijn om werken uit te voeren die de woning minstens laten voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Renovatie op hoger niveau is bijgevolg mogelijk maar men moet hier wel redelijk in blijven. Hogere kosten hebben namelijk tot gevolg dat het sociaal beheersrecht langer zal blijven duren en zo de rechtspositie van de woningbezitter langer aantast. De Vlaamse regering stelt de werkzaamheden vast waarvan de kosten in aanmerking komen voor de verlenging van de duurtijd van het sociaal beheersrecht. Zolang er geen werkzaamheden worden uitgevoerd, kan de gemeente een beslissing nemen om het sociaal beheersrecht te beëindigen.
De duurtijd van het sociaal beheersrecht loopt gedurende de termijn die nodig is om de gemaakte kosten te recupereren met een minimale duur van negen jaar. De termijn van negen jaar wordt verantwoord doordat aan de sociale huurder van de woning toch een minimale woonzekerheid van negen jaar moet kunnen worden gegeven. De woningbezitter wordt een jaarlijkse vergoeding toegekend die overeenkomt met de onroerende voorheffing van het desbetreffende goed. Deze vergoeding is onmiddellijk verschuldigd na kennisgeving van het sociaal beheersrecht en wordt meegerekend bij het bepalen van de duurtijd ervan.
Tot slot biedt de wijziging aan de Vlaamse Wooncode meer duidelijkheid voor wat betreft de rechten en plichten van de woningbezitter. Zo dient de woningbezitter de huurovereenkomsten na te leven die de gemeente heeft afgesloten. Daar tegenover staat de mogelijkheid voor de woningbezitter om het sociaal beheersrecht voor het verstrijken van de termijn te beëindigen als hij alle kosten die door de gemeente terugvorderbaar zijn, betaald heeft en aan de zittende huurder een huurovereenkomst van negen jaar heeft aangeboden met een huurprijs die hoogstens 120% van de laatst betaalde huurprijs bedraagt.
De uitvoering van de wijzigingen aan het decreet zullen pas in werking treden op een door de Vlaamse Regering vast te stellen datum.
Op 7 juni 2018 werd in het Belgisch Staatsblad het decreet houdende de wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht, en houdende de wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid gepubliceerd dat werd aangenomen door het Vlaams Parlement op 4 mei 2018.
Het sociaal beheersrecht is een bijzonder instrument van het Vlaamse woonbeleid. Dit instrument geeft het recht aan de initiatiefnemer om ongeschikte en onbewoonbare woningen, die de woningbezitter niet tijdig herstelt, in beheer te nemen en zelf de nodige renovatiewerken te laten uitvoeren en de woning vervolgens voor minstens negen jaar te verhuren als sociale huurwoning. Daarnaast kunnen ook leegstaande woningen die in orde zijn in beheer worden genomen om als sociale huurwoning te worden verhuurd.
De opzet van dit instrument is enerzijds om de woningkwaliteit te verbeteren en anderzijds om het aanbod aan betaalbare woningen te verhogen. Al via het decreet van 15 juli 1997 werd dit sociaal beheersrecht gecreëerd maar er werd tot op heden van dit instrument amper gebruik gemaakt.
Het toepassingsgebied van het decreet wordt vooreerst verruimd tot leegstaande woningen die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen en verwaarloosde woningen. Het loutere feit van inventarisatie van de woning is voldoende (ongeacht de toestand van de woning). De mogelijkheid om een woning in sociaal beheer te nemen vloeit voort uit de vaststelling dat een woning gedurende minstens twee jaar is opgenomen in het leegstandsregister, het register van verwaarlozing of de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen.
Vervolgens wordt enkel de gemeente nog als initiatiefnemer bevoegd om het sociaal beheer in werking te stellen. Ze zijn als het ware de centrale speler in het lokale woonbeleid en nemen in het kader daarvan de nodige maatregelen om de woningkwaliteit te bewaken en te verbeteren. Zo zal ook het recht van voorkoop in de Vlaamse Wooncode worden aangepast zodat dit exclusief toekomt aan de gemeente. De OCMW’s worden op termijn geïntegreerd in de gemeente en het Vlaams Woningfonds, de sociale huisvestigingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren spelen slechts een rol bij de effectieve uitwerking van het sociaal beheersrecht.
De gemeente deelt aan de woningbezitter zijn voornemen mee om de woning in sociaal beheer te nemen. De gemeente vraagt bijkomend aan de woningbezitter om zijn bemerkingen over te maken binnen een termijn van één maand. Daarnaast wordt een uitdrukkelijke hoorplicht voorzien zodat de rechten van de woningbezitter voldoende gewaarborgd worden. Na het verstrijken van de termijn van één maand of de mondelinge hoorzitting, neemt de gemeente een gemotiveerde beslissing: ofwel beslist de gemeente om de woning in sociaal beheer te nemen, ofwel beslist ze om dit niet te doen. De gemeente dient deze gemotiveerde beslissing binnen een termijn van zes maanden bekend te maken. Tegen de beslissing tot vestiging van het sociaal beheersrecht en tegen de uitoefening ervan kan de woningbezitter beroep instellen bij de Vlaamse Regering. Het beroep heeft echter geen schorsende werking.
Als houder van het sociaal beheersrecht wordt de gemeente gemachtigd om renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Zo zal de gemeente verplicht zijn om werken uit te voeren die de woning minstens laten voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Renovatie op hoger niveau is bijgevolg mogelijk maar men moet hier wel redelijk in blijven. Hogere kosten hebben namelijk tot gevolg dat het sociaal beheersrecht langer zal blijven duren en zo de rechtspositie van de woningbezitter langer aantast. De Vlaamse regering stelt de werkzaamheden vast waarvan de kosten in aanmerking komen voor de verlenging van de duurtijd van het sociaal beheersrecht. Zolang er geen werkzaamheden worden uitgevoerd, kan de gemeente een beslissing nemen om het sociaal beheersrecht te beëindigen.
De duurtijd van het sociaal beheersrecht loopt gedurende de termijn die nodig is om de gemaakte kosten te recupereren met een minimale duur van negen jaar. De termijn van negen jaar wordt verantwoord doordat aan de sociale huurder van de woning toch een minimale woonzekerheid van negen jaar moet kunnen worden gegeven. De woningbezitter wordt een jaarlijkse vergoeding toegekend die overeenkomt met de onroerende voorheffing van het desbetreffende goed. Deze vergoeding is onmiddellijk verschuldigd na kennisgeving van het sociaal beheersrecht en wordt meegerekend bij het bepalen van de duurtijd ervan.
Tot slot biedt de wijziging aan de Vlaamse Wooncode meer duidelijkheid voor wat betreft de rechten en plichten van de woningbezitter. Zo dient de woningbezitter de huurovereenkomsten na te leven die de gemeente heeft afgesloten. Daar tegenover staat de mogelijkheid voor de woningbezitter om het sociaal beheersrecht voor het verstrijken van de termijn te beëindigen als hij alle kosten die door de gemeente terugvorderbaar zijn, betaald heeft en aan de zittende huurder een huurovereenkomst van negen jaar heeft aangeboden met een huurprijs die hoogstens 120% van de laatst betaalde huurprijs bedraagt.
De uitvoering van de wijzigingen aan het decreet zullen pas in werking treden op een door de Vlaamse Regering vast te stellen datum.
